张平:如果出台房产税 房租价格会暴涨么?

  • 时间:2018-08-22 20:26 编辑:张平 来源:金融界 阅读:102
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摘要:如果出台房产税,房租价格会暴涨么?

前几日传出,不动产信息登记已完成全国联网后,关于国家出台房产税的传闻不绝于耳。甚至连国家统计局都表示,房产税正在积极推进之中。据业内估计房产税的推出,至多也就这一二年的时间了。

  与此同时,一线城市出现房租价格的大涨。2018年7月份,北上广深四大一线城市平均租金涨幅同比涨幅达到20%,远超往年水平。仅7月以来一线城市北上深广环比分别达到了2.63%,2.10%,3.1%,2.92%。

  有观点认为,开征房产税主要是调降高房价,似乎与租客的关系并不大,但实际上,在房租上涨的趋势下,政府增加房产税,房东很可能把一部分房产税要转嫁给租客,这样租客的租房压力就会一下子变得很大。所以,开征房产税倒霉的肯定是租房客。

  通常来说,房产税的开征目的有三个:

  第一,分税制改革以来,地方政府责权不匹配。也就是说,地方政府一大半的税收要上缴中央,剩下主要靠土地财政来维系。

  为了让地方政府摆脱对土地财政的依赖,房产税就起到了弥补地方政府在土地财政减少后的真空。

  第二,房产税能够在住房保有环节增加囤房者成本,如果炒房者的成本大幅增长,就会导致拥有大量房源的人将房产抛向市场,使房地产市场供需失衡问题得以扭转,从而达到调降房价的效果。

  第三,房产税能通过税收的杠杆,拉近社会各阶层的贫富差距,让富裕的家庭承担更多的社会责任,让没房的家庭少缴税和不缴税,这样社会贫富差距就会被拉近,基尼指数就会收窄。

  可能有人认为上海、重庆都做过了房产税的试点,效果都不大,房产税不仅降不了房价,还会推高房租。

  但事实上,重庆和上海的房产税开征一个是对购置增量大面积房产,一个是对存量高档别墅,对提高囤积炒房者成本影响并不大。

  此外,上海和重庆版的房产税的税基、税率都不高,难以真正起遏制房价的作用。更何况,房产税试点是在2011年,当时全国房价处于上涨之态势,房产税的推出并不会对当地房价产生实质性作用。

  现在,很多年轻人最关心的倒不是房产税能否将高房价降下来,因为一线城市的房价即使再下降,这些人在短期内也买不起房。但房租的高低对却真的会影响到他们的生活质量。

  年轻人忧虑的是,房产税一旦开征,房东若将房子出租,房产税的支付肯定由房客来承担。而当前一线城市房租涨幅已经吃不消了,如果房产税再让租客承担,那么租客只能卷铺盖回老家。

  与此同时,还有支持房租上涨的观点认为,一线城市房价也番了好几倍了,而房租一年也只涨了20%至30%,投资房产的收益率很低,房价在涨,房租涨一点是很应该的。

  现在的问题是,如果房产税推出,房东会把税负压力转嫁给租客吗?房产税的出台对房租客而言是灭顶之灾吗?对此,我们认为,即使房产税出台,房租大幅上涨可能也不大:

  首先,即使是在房租上涨趋势的情况下,房东要把房产税全都转嫁给租客也是不可能的,因为租房的人必竟是工薪阶层,房租与房价不同,并没有加杠杆,所以房租的涨幅,偶尔有一二次超过会居民收入增长,不可能与当地居民收入增速长期偏离,

  再者,只有投资客才会买房,然后把房产拿来出租,收取租金。而多数囤积炒房者并不会把房子出租,因为租客素质良莠不齐,往往不太爱护房子,那房子就会被弄得乱七八糟。真正的炒房客或腐败分子是宁愿囤房而不愿意出租的。

  所以,房产税一旦实行,只能迫使投机者把空置的房子抛向市场变现,届时房地产市场的房源供应大量增加,房租和房价都会双双下降,而绝不是上涨,以目前的租售比来说,投资购房者的确收益率太低,但这却是房价被恶炒的结果,租客其实并没有任何过错。

  最后,政府目前在大力发展租房市场,建立房地产长效机制。

  自2017年以来,北京、上海等地增加了专用于出租的土地供应,同时也有万科、远洋等传统房地产企业进军长租房市场。

  要不了多久,长租公寓房大量推向市场,房东要想转嫁房地产税收风险都很难,因为长租房源是不需要缴纳房地产税的。

  房产税即将推出,有人担忧,房东会把房产税的全都支出让房客承担。但事实上,在没有高杠杆情况下,租房客工资收入每年上涨幅度有限,不可能像房价那样疯涨。

  同时,未来政府与房企合作将推出更多的长租公寓,届时房产税的推出,房东无法转嫁给房客,房产税这个重担最后还只能是房东来吞噬。

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