房产税频繁吹风 你最应该关心的是它的这些

  • 时间:2018-08-22 20:33 编辑: 来源:新浪 阅读:305
  • 扫一扫,手机访问
摘要:秘密君一直想撰文聊聊房产税,从开征时间来说,不断吹风意味着已经越来越近,从征收方式来说必然会有免征与各地自主空间。从影响来说,压缩投机空间,市场重归冷静。今天偶然看到一篇文章,从房地产市场背景、房产税的开征正反面影响以及

秘密君一直想撰文聊聊房产税,从开征时间来说,不断吹风意味着已经越来越近,从征收方式来说必然会有免征与各地自主空间。从影响来说,压缩投机空间,市场重归冷静。今天偶然看到一篇文章,从房地产市场背景、房产税的开征正反面影响以及策略方面给出了详细的论述,特意转载过来,与大家分享。

  房地产市场背景:风险

  泡沫突出已经不再是对错的问题,2017年全国地级以上城市平均房价收入比为1:7.5,35个大中城市超过1:10,早已经超过合理区间几倍。而从政策加码来看,从2016年开始到今年4月,一直行政手段加码,但是楼市仍然反弹,说明政策边际效应下降,市场反弹,泡沫扩张风险增大。

  除了泡沫,更要命的是杠杆,根据央行测算,2017年住房抵押贷款与房地产价值比(LTV)达到59.3%,意思是:如果房价降幅超过50%以不少人会“弃房弃贷”,金融风险就暴露了。而根据当前居民杠杆率(48.4%),相比发达国家的76.1%低,但是债务占可支配收入比重达到110.9%,这意味着我们杠杆率低不是因为借钱不够,而是收入太少有木有!如果说房地产资产占居民总资产比重达73%,这个只能说:我们活了一辈子,就攒下一套房。

  居民之外,秘密君昨天撰文说开发企业负债率问题,2018年一季度末,上市房企的整体负债率高达79.42%,而2018年开始上市房企将有数千亿规模的债务要到期偿还,你就说金融有木有风险?楼市之外,金融、经济、社会风险也逐步暴露,这就是为什么楼市不会走老路的根本原因,因为走老路不仅是金融经济危机,更是安定问题。

  根据社科院测算,楼市真实需求出现拐点在2025年左右,所以,这是楼市的宏观背景。

  房地产税的合法性

  房地产税是以具有所有权的房屋及具有使用权的土地为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。作为“用益物权”的土地使用权可以作为征税的标的物,房地产税是国家作为社会管理者的身份取得的税收收入,不受具有地租性质的收益土地出让金的影响。

  为嘛非房产税不可?

  当下最大的问题是地产市场基础制度缺失与经济利益扭曲,推动风险扩大。金融机构支持房地产消费和投资的热情没有减弱。地方政府炒地以及刺激房地产过度发展的内在冲动没有减弱。居民投资和投机房地产动力没有减弱。开发企业冒险投资,开发动力没有减弱。这些热情需要强有力的基础制度即土地、财税和金融制度加以消解。

  此外,行政调控边际效应下降,调控长期化、范围扩大化,但效果弱化,反而引起市场信号失灵、供需失衡、市场恐慌、炒房客到处转战南北,反而催生泡沫。

  房地产税可行性

  考量可行与否参考两方面,技术的,与利益驱动的。技术上来看,不动产全国信息联网,这个已经实现。利益上来看,最大问题在于土地出让金,让税代替土地出让金,同时近两年一直在解决地方债问题。这就是可行性基础。

  房产税正向作用

  抑制过度投资,房地产投资向来是成本低而利润高,征税可以在保基本的条件下,让投资者承担累进的持有成本,缩小投资利润空间,从而缩小与其他投资品回报差距,抑制房过度投资与投机。其次,推高持有环节成本,提高资源占用成本可以挤出房产资源,促进市场配置。举例说,挤出来出租。

  当然,最显著的是:抑制资金一味流入房地产,实体经济空心化是国运问题,房地产已经影响到了科技创新和转型升级,必须把钱从房地产挤出。挤出的过程与征税的过程,也是平衡收入分配的过程。当然,征税也是财税体制改革的一环。

  房产税可能引起的负面影响

  房地产税开征可能引爆楼市风险。加大持有成本和财务压力,必然导致抛售住房,而同时推迟或减少购房需求,短期内市场供求逆转。房价剧烈下挫,泡沫破裂。

  房价占到家庭70%的财富,房价缩水意味着家庭财务恶化,弃房断供,从而引发开发企业的资产负债表恶化、信贷违约增加和资金链断裂,导致大量在建住房停工烂尾。

  房价缩水、信用违约、不良资产增加将导致金融机构呆坏账提升,可能导致金融资产价格大幅下跌、金融机构破产倒闭和金融市场震荡。企业倒闭,失业,及经济衰退。

  为什么拖到现在?就是因为既得利益者的强烈抵抗,要么怀疑合理性,要么渲染风险性。费力未必立马能讨好,甚至可能引发危机,主管部门也不想、不敢动作。

  房地产税的框架

  全国框架与属地化标准,在全国规定一个税率范围,各地自由执行,此前媒体热传范围是0.5-3%的区间内。按照透露的消息,按市场评估值计税,有专家提出:对房产原值一次减除40%至60%后的余值计算征收,以体现保障公民基本居住需求的政策取向。

  征收办法上:风传按人均建筑住房面积确定起征点,人均面积控制在40-50平米,。也就是说,确定一个人均免征范围,这个范围可以让绝大多数人处于免征区间。对老弱病残孤等贫困或者特殊困难家庭,但目前拥有较大面积的住房,按照政策予以减免。

  开征新税需要调整旧有税收,将原来的10项税种增减、合并和调整,类似于此前的城镇土地使用税和城市维护税可以适当调整。于此同时,有专家建议住房交易税同样采用累进办法,达到减少重复征税,降低开发和流转环节的税收,增加保有环节税收的目的,从而实现住而不炒。

  如何开征?

  立法先行,为房地产税开征创造法理依据。

  同时充分授权,地方主责,房地产税属于地方税,地方政府能够在总体框架下,结合各地发展水平、市场形势等具体实际,确定征收具体的时间、税率、税基、起征点、减免以及配套方案。同时采取渐进策略,逐步推进。

  何时开征?

  具体的时间表没有,但是频繁吹风是个显著的信号,而行政调控是个以时间换空间的套路,行政调控越是无以复加,房产税就越是会尽快出台。

上一篇:已是第一篇动态
下一篇:已是最后一篇动态
最新发布的资讯动态
【商业|人物访谈】三四线城市消费为何高增长?专家:房地产是主因(2018-08-23 21:21)
【商业|行情速递】警惕棚改货币化及影子银行推升房地产需求(2018-08-23 21:16)
【商业|人物访谈】房地产从业者:我一边抬高着房租 一边也租不起房(2018-08-23 21:14)
【二手|二手房资讯】多地二手房开启下滑模式 下半年刚需买房的机会来了?(2018-08-23 21:11)
【二手|二手房资讯】美国二手房销量下滑至两年低位(2018-08-23 21:10)
【二手|二手房资讯】一个故事告诉你:房产中介的套路有多深!(2018-08-23 21:07)
【资讯|本地资讯】杭州房产档案各查询点地址(2018-08-22 20:57)
【资讯|本地资讯】杭州房产交易办理地点和电话(2018-08-22 20:56)
【商业|行情速递】7月房地产投资多项指标刷新纪录(2018-08-22 20:53)
【资讯|全国房产】三线城市领跑7月房价涨幅(2018-08-22 20:51)
建德房产网    建德新房    建德二手房    建德租房    浙ICP备15022413号 建德房产网 版权所有 © 2014-2024 客服热线:15957104040
声明:本网站所发布的新房、二手房、出租房的价格等信息仅供网友参考,真实信息要以发布者的资料为准。